Qu’est-ce que le viager avec capital unique?
Avec le capital unique (ou viager sans rente), la durée d’opération est fixe et connue, il n’y a aucun aléa de versement.
Le capital unique, ou bouquet sec, vous permet de percevoir, au jour de l’acte de vente, un capital en une fois, non imposable, et correspondant à la valeur occupée de votre bien, c’est à dire la valeur de votre bien après réduction de prix correspondant à la durée d’occupation du bien La vente avec capital unique peut s’exercer avec DUH (vous pouvez rester chez vous) ou en nue-propriété (vous pouvez aussi louer votre bien).
Cette option s’avère très avantageuse autant pour le vendeur, qui touchera immédiatement la totalité de la valeur occupée du bien, que pour l’investisseur qui, comme il n’y a plus d’aléa, pourra accéder au crédit pour verser cette somme. Ce qui lui est normalement interdit lorsqu’il y a des rentes, et donc une hypothèque de premier rang sur le bien. À noter qu’évidemment, la vente en viager sans rente ne peut se faire que dans le cas d’un viager occupé, car sinon rien ne la distinguerait d’une vente classique.
Le viager sans rente est un bon moyen pour un vendeur, qui n’a pas besoin de rentes mensuelles, de dégager une belle somme d’argent pour financer un projet ou pour faire une donation à ses enfants de son vivant par exemple.
Exemple
| Âge & Genre | Valeur du bien | Bouquet max. | Rentes max. annuelles |
|---|---|---|---|
| 71 ans – Mr | 385 000€ | 207 720€ | 0 € |
| 71 ans – Mr & Mme | 385 000€ | 158 090€ | 0 € |
| 70 ans – Mme | 385 000€ | 173 730€ | 0 € |
Viager sans rente, ils témoignent
4 MIN DE LECTURE
Les caractéristiques du viager sans rente
Droit de rester chez soi à vie sans payer de loyer.
Parole d’expert
Le capital unique, c’est la possibilité d’anticiper sa transmission et de réduire ses droits de mutation en plaçant par exemple son capital sur une assurance-vie
Christophe BURGEVIN
Consultant en valorisation de patrimoine chez SENIOR CONSULTING GROUP
Lors de la vente, l’acquéreur verse au vendeur une somme au comptant.
Le capital perçu est non imposable pour les résidences principales.
La taxe foncière et les charges de copropriété restent à la charge des vendeurs (en nue-propriété) ou acquéreurs (en viager occupé).
En cas de libération, des indemnités compensatrices sont versées au vendeur, sous forme de rentes ou de capital.
Les avantages du viager sans rente
Capital et important et immédiat
des revenus immédiatement disponibles avec le versement d’un bouquet non imposable.
Viager sans aléa
Pas d’aléa portant sur la date de décès, le capital est versé en une seule fois dès la signature de l’acte authentique.
Transmettre
Ce capital peut être facilement reversé à ses enfants sous forme de donation.
Les questions les plus posées
Dans le cadre du viager, le bouquet est une somme que l’acheteur verse au vendeur dès la signature du contrat. Il est d’usage de dire que cette somme est généralement comprise entre 20 et 30 % de la valeur estimée du logement, mais il est facultatif.
Prenons l’exemple d’un bien estimé à 400 000€ valeur marché. Après calcul du DUH, la valeur occupée est estimée à 200 000€. Les vendeurs souhaitent un bouquet de 120 000€. Il restera donc 200 000 € – 120 000 € = 80 000 € à répartir en rentes, sur la durée de la période d’occupation estimée. À noter que l’âge du vendeur influera sur la valeur occupée (ou libre) du bien.
Le bouquet n’est jamais une obligation dans le cadre d’une vente en viager, en dehors des situations particulières lors desquelles interviennent les notions d’héritage ou de remboursement de prêts immobiliers. Dans la majorité des cas, le bouquet en viager reste une option et peut même s’apparenter à un frein à la vente en viager.
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